El mercado inmobiliario está en un momento decisivo, y entender la brecha de precios entre propiedades usadas y nuevas es crucial para cualquier potencial comprador. Este fenómeno no solo afecta a la dinámica del mercado, sino que también refleja tendencias económicas más amplias que impactan a los consumidores. La diferencia de precios ha alcanzado niveles históricos, lo que invita a un análisis profundo de las variables en juego.
Brecha de precios: un panorama actual
El análisis reciente realizado por el portal de avisos Zonaprop revela que la diferencia de precios entre departamentos a estrenar y usados ha aumentado a un 30%, marcando la brecha más alta desde diciembre de 2015, cuando se registraba apenas un 7%. Este notable incremento se ha acentuado en el último año, donde se observó un aumento de 8 puntos porcentuales en la diferencia entre ambos segmentos.
Actualmente, el precio por metro cuadrado de un departamento nuevo se sitúa en USD 2.898, con un incremento del 5,2% en 2025. Por otro lado, un departamento usado tiene un valor de USD 2.219 por metro cuadrado, con un aumento anual del 3,32%. Esta diferencia de precios pone de manifiesto cómo el mercado está reaccionando a diversas variables económicas y de construcción.
¿Qué factores influyen en esta brecha de precios?
Varios factores están detrás de este aumento en la brecha de precios, destacando principalmente:
- Costo de construcción: A pesar de una ligera tendencia a la baja desde julio, los costos de construcción se mantienen elevados, un 94% por encima de octubre de 2023.
- Apreciación de propiedades nuevas: Las unidades a estrenar muestran una mayor apreciación en su valor, lo que las hace más competitivas en el mercado.
- Demanda de propiedades: El interés por propiedades nuevas ha aumentado, impulsado por las expectativas de calidad y modernidad.
La combinación de estos factores genera una tendencia que no solo afecta a los precios, sino que también redefine las decisiones de compra de los consumidores. Los departamentos en pozo, por ejemplo, han liderado los aumentos anuales, con un alza del 8,29% en 2025 y un precio que supera en un 4,4% a las unidades a estrenar.
Comparativa de precios en diferentes barrios
La ubicación también juega un papel crucial en la evaluación de precios. En Puerto Madero, por ejemplo, el costo de un departamento a estrenar se sitúa en USD 6.701 por metro cuadrado, siendo el más alto del ranking. Otros barrios destacados incluyen:
- Palermo: USD 3.309/m²
- Belgrano: USD 3.774/m²
Por otro lado, los barrios más económicos para adquirir unidades a estrenar son:
- Villa Riachuelo: USD 1.742/m²
- Parque Avellaneda: USD 1.830/m²
- Nueva Pompeya: USD 1.855/m²
Estos datos subrayan la importancia de la ubicación en el mercado inmobiliario, donde la oferta y la demanda determinan significativamente los precios.
El impacto en el mercado de alquileres
El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires (CABA) también ha experimentado cambios significativos. En 2025, los valores siguen en constante aumento, con un departamento de dos ambientes alquilándose a un promedio de USD 850 mensuales. Este precio refleja un incremento del 0,33% en septiembre y un acumulado del 19,46% en lo que va del año.
En términos interanuales, los alquileres han crecido un impresionante 35,08% en los últimos doce meses. Esta tendencia de aumento afecta directamente a los inquilinos, quienes deben enfrentar contratos que están denominados en dólares.
Cambios en la regulación de alquileres
El panorama del alquiler también ha cambiado debido a la derogación de la Ley de Alquileres a finales de 2023. Este cambio ha modificado la manera en que se publican las unidades, evidenciándose que en períodos de incertidumbre regulatoria, el 60% de las publicaciones en la plataforma estaban expresadas en moneda local.
Las implicaciones de esta modificación son significativas, ya que han llevado a un aumento en el número de propietarios que optan por fijar sus precios en pesos, lo que refleja un intento de adaptarse a la volatilidad del mercado.
Perspectivas futuras del mercado inmobiliario
Las proyecciones para el mercado inmobiliario son complejas. Con un costo de construcción que sigue elevado y una brecha de precios que se amplía, es probable que los departamentos usados se conviertan en una opción más atractiva para muchos compradores. Sin embargo, la demanda por propiedades nuevas, impulsada por las expectativas de calidad y modernidad, continúa siendo fuerte.
A medida que el mercado evoluciona, será crucial para los compradores y propietarios en potencia mantenerse informados sobre las tendencias y adaptarse a los cambios en los precios y la regulación.
